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不動産投資とは
不動産投資とは、利益を得る目的でマンションやアパートなどの不動産に投資をすることです。
購入した物件を入居希望者に貸して賃貸収入を得ることや、購入した物件が購入価格よりも値上がりしたときに売却して、売却益を得ることを目的に不動産を購入します。
不動産投資の投資対象はマンション、アパートが一般的ですが、他にも戸建て、駐車場などさまざまな種類があり、それぞれ特徴や期待できるリターンが異なります。
また、不動産投資には多額の資金が必要だというイメージがありますが、その人の職業や年収、投資対象物件によって金融機関からの融資額は変わるので、良い条件であればまとまった資金を用意できなくても始められる場合もあります。
不動産投資の種類
不動産投資は、さまざまな種類があります。次に不動産投資の種類について解説します。
新築・中古のワンルームマンション
新築や中古のワンルームマンションを購入し、入居希望者に貸すことで賃貸収入を得る方法です。不動産投資の中では物件価格が安く、初心者でも始めやすいのが特徴です。
地方と比較すると、首都圏では空室になっても次の入居者が決まりやすく、流動性が高いため、資金が必要なときに売却しやすいメリットもあります。
しかし、一戸あたりの賃貸収入から管理費や修繕積立金を支払う必要があるため、比較的大きなリターンが期待できないのがデメリットです。
新築・中古のマンション、アパート一棟
新築や中古のマンション、アパートを一棟購入し、各部屋を入居希望者に貸すことで賃貸収入を得る方法です。まとまった資金が必要になるため、金融機関から融資を受けて購入するケースがほとんどです。
貸せる部屋数が多く、満室に近い状態が保てれば、大きな収入が期待できます。しかし、空室になると賃貸収入から借入金を返済できなくなり、返済が困難になる可能性があります。
また、ワンルームマンションに比べると流動性が低く、売却したくてもすぐに買い手がつくかわからないのもデメリットです。
新築・中古の戸建て経営
新築や中古の戸建て住宅を購入し、入居希望者に貸すことで賃貸収入を得る方法です。新築は物件価格が高くなりますが、中古は比較的安く購入できる物件もあります。
戸建ての入居希望者は主にファミリー層であるため、長期間の入居が期待でき、安定して収入が得られる可能性があります。
しかし、戸建ては木造住宅も多く、鉄筋コンクリート造のマンションに比べると建物の老朽化が進みやすいので、修繕費などのコストがかかるのがデメリットです。
また、流動性が低いため売却しにくく、空室を埋めるのが大変なうえに、期待できる賃貸収入もそれほど大きくありません。
駐車場、コインランドリー経営
不動産投資には、もともと所有していた土地の活用や、土地（建物）を借りて駐車場やコインランドリー経営を行う方法もあります。
駐車場、コインランドリー経営がうまくいくかは立地などに左右されます。また、駐車場は比較的初期投資が安く済みますが、コインランドリーはFC（フランチャイズ）に加盟すると大きな初期投資が必要になります。
また、認知してもらうための広告費や機械のリース費用、土地（建物）を借りている場合はその賃料などのランニングコストもかかるため、投資額の回収に時間がかかる、また投資額が回収できない可能性があります。
REIT（リート）
REIT（リート）とは、オフィスビルや商業施設、マンションなどの投資用不動産が投資対象の投資信託で、REITを購入することで間接的に不動産に投資でき、分配金が得られます。
REITには、通常の投資信託のほか、株式のように証券取引所に上場しているETF（上場投資信託）もあり、国内だけでなく、海外不動産を対象にしている銘柄もあります。
数万円程度から購入できる銘柄もあり、平均分配金利回りは3％～4％前後です。※1（2013年2月以降）
価格変動リスクはありますが、少額から投資できるため現物の不動産よりリスクが低く、売却しやすいことがメリットです。
不動産投資のメリット
株式や投資信託などさまざまな投資方法がありますが、不動産投資にはどんなメリットがあるのでしょうか。次に、不動産投資のメリットについて確認していきましょう。
安定した資産運用ができる
不動産投資は、比較的安定した資産運用ができるのがメリットです。入居者がいれば毎月安定して賃貸収入が得られ、株式のように価格変動を気にする必要もありません。
また、管理会社と契約すれば、賃貸契約から家賃の集金、修繕、退去手続き、入居者募集など、賃貸経営に関することを委託することができます。
帳簿を作成して確定申告する必要はありますが、自分で作成できない場合は税理士に依頼することも可能です。
本業があっても始めやすく、副業として安定収入を確保することもできるため、所有する不動産を増やしていけば、不動産投資を本業にすることもできるでしょう。
相続対策
不動産投資には、相続対策になるというメリットもあります。不動産は相続税の計算における評価額が、現金や有価証券よりも減額されるからです。
相続税は以下の計算で金額がわかります。
相続税額＝（課税資産額－基礎控除額）×相続税率
相続税の課税資産には現金や有価証券、土地や建物などの不動産が含まれますが、現金や有価証券は時価で評価されるのに対し、不動産は固定資産台帳や路線価などをもとに評価されます。
そのため、資産を現金や有価証券で保有するよりも、不動産として保有するほうが相続税評価額が減額されるため、相続税を節税できる可能性が高くなります。
生命保険の代わりになる
不動産投資は、生命保険の代わりになるのもメリットです。金融機関から融資を受けて投資用のマンションやアパートを購入する場合、団体信用生命保険に加入するのが一般的です。
団体信用生命保険に加入しておけば、名義人が亡くなった、あるいは高度障害になったときは借入金の返済が免除され、家族に投資用不動産を残せます。※2（団体信用生命保険に加入する際には、年齢や健康状態などの条件があります。）
そして、家族はその投資用不動産から賃貸収入を得る、もしくは売却してまとまった現金を得ることもできるため、不動産投資は生命保険の代わりになります。
不動産投資のデメリット
不動産投資はメリットだけでなく、デメリットもあります。続いて、不動産投資のデメリットについて詳しく確認していきましょう。
初期投資額が高い
不動産投資は初期投資額が高く、融資を受ける場合でも最初に100万円程度の資金が必要になることがほとんどです。（金融機関や個人の状況による）
同じ投資でも、株式や投資信託なら少額から始められますが、不動産投資の場合はまとまった資金が用意できないと始められません。
そのため、不動産投資は他の投資に比べると、少額から始められないデメリットがあります。
維持管理コストがかかる
不動産投資は、維持管理コストがかかるのもデメリットです。管理費や修繕積立金などは常にコストとしてかかります。
また、不動産を保有している間は毎年固定資産税がかかり、管理会社に支払う業務委託費も必要です。融資を受けている場合は借入金の返済もしなくてはなりません。
このように、不動産投資はさまざまな維持管理コストがかかります。
資産価値が下がっていく
不動産投資のために購入したマンションやアパートは、時間の経過とともに老朽化し、資産価値が下がっていきます。
株式や投資信託であれば、どれだけ時間が経過しても老朽化することはなく、投資対象の企業や資産が値上がりすれば、価値が大きく上がる可能性もあります。
しかし、不動産は基本的に、築年数が古くなるほど資産価値は下がります。そのため、売却したくても買い手が見つからない、売却できてもかなり安い価格でしか売れずに、損失を出す可能性があります。
不動産投資のリスク
不動産投資のメリット、デメリットについては確認できましたが、不動産投資にはどんなリスクがあるのでしょうか。ここでは、不動産投資のリスクについて確認していきましょう。
災害リスク
不動産投資には、保有する物件が地震や火事などで被害に合う災害リスクがあります。
建物が老朽化していると地震によって倒壊する恐れがあり、木造の場合は、火事の被害が大きくなる可能性があります。
そのため、災害リスクを下げるために、地震などの災害に強い物件を選ぶ、保険に加入するなどの対策が必要です。
空室リスク
不動産投資において、常に課題になるのが空室リスクです。投資物件を購入しても、入居者がいなければ賃貸収入は得られません。
特に、金融機関から融資を受けて不動産投資を行っている場合、入居者がいないと賃貸収入から借入金を返済できなくなってしまいます。
そのため、購入する物件の状態を十分に確認する、空室が発生しにくい地域を選ぶなど、空室リスクを少しでも下げることが重要です。
金利変動リスク
金融機関から融資を受けて不動産投資を行う場合は、金利変動リスクもあります。
固定金利であれば、返済期間を通して金利は一定ですが、変動金利の場合は、金利が上昇することによって返済額が増加し、負担が大きくなる可能性があります。
そのため、金利変動リスクに備えて固定金利を選択する、無理な借入はしないといった対策が必要です。
流動性リスク
不動産投資のために購入したマンションやアパートは、売却したくても買い手がつかないと売れないため、流動性リスクがあります。
ワンルームマンションは比較的流動性が高くなっていますが、マンションやアパート一棟、戸建ての流動性は低く、物件の状態や地域によってはなかなか買い手がつきません。
そのため、物件を購入する際は流動性リスクを考慮し、売却しやすい不動産を選ぶことも大切です。
まとめ
不動産投資にはさまざまな種類があり、少額から始められるものもあれば、まとまった資金が必要なものもあります。
また、不動産投資は毎月安定した賃貸収入が得られるのがメリットですが、空室リスクや災害リスクがあり、無理な借金を抱えると返済が困難になる可能性もあります。
不動産投資の基本的な知識を身につけ、種類やメリット、デメリットを正しく理解したうえで始めるようにしましょう。
